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    上海房屋买卖合同律师谈买乡下房不能过户合同有效吗?

    时间:2022-01-04 11:00 点击: ??

           实际中,近几年来农村宅基地房屋买卖案例不少,如何认定农村宅基地买卖合同的效力?接下来上海房屋买卖合同律师为您解答。
     

      按照购买主体的不同,农村宅基地房屋买卖可以分为以下两种情况:

      一、是本集体经济组织的成员购买住房;
     

      二、是非本会成员购买住房。一般认为前者是有效的,但对后者而言,房屋买卖合同的效力通常被认为是无效的。

                                                 上海房屋买卖合同律师谈买乡下房不能过户合同有效吗?

     

      法律依据

      第一、根据民法第240条,物权法规定,所有人对自己的不动产或动产,依法有权占有、使用、收益和处分。但依据
    《民法典》第一百五十三条:因违反法律而强制执行的合同,无效。“一户一宅”是村民在宅基地上为居住而自建的房屋,《土地管理法》第六十二条规定:村民一户只能拥有一处宅基地。

           农户以申请和批准为主要途径取得宅基地使用权,由于有关法律、法规未对宅基地使用权和宅基地房屋所有权登记证作出明确规定。实务上,有大量的宅基地和房屋没有进行权属登记,而村民对宅基地使用权和宅基地的所有权的享有不以登记为生效要件。

     

      第二、双方签订的房屋出售协议虽然属于自愿行为,但是,按照“地随房走”的原则,农村房屋买卖必须涉及宅基地转让。依据第333条,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。

           按照《土地管理法》的有关规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利,与所有权人的具体身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。并在第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要中,就农村房屋买卖问题作了规定:农民将宅基地上的房屋卖给本集体经济组织之外的个人,该房屋买卖合同被认定为无效。

     

           买卖双方签订的房屋买卖协议中标的物不仅是房屋,还包括相应的宅基地使用权,该房屋买卖合同与正常的商品房买卖合同不同,而另一方不是该集体组织的村民,不具有购买权。把在村集体所有的土地上建造的房屋卖给本村村民以外的人,双方签订的房屋买卖协议违反了我国《土地管理法》的强制性规定,应当认定为无效。
     

      第三,按照国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理,禁止炒地的通知》第二条:农村地区的住房不得销售给城市居民,不允许城市居民在农民集体土地上盖住宅,有关部门不得对建设和购买的房屋进行非法的土地使用和房地产证书。这条法规还明确规定,农村住宅不得向城镇居民买卖,即不得将房屋卖给非本集体经济组织人员。上海房屋买卖合同律师
     

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